LOUEUR MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL
1 minute pour vous presenter POUR COMPRENDRE LA LMNP
Le Cabinet ANSELME GÉRALD présente
LMNP — l’essentiel en 30 secondes
Le LMNP peut améliorer vos revenus locatifs et votre fiscalité… à condition de bien choisir le type de produit, le régime, maîtriser
et d’anticiper la sortie.
Cela semble anodin mais si vous ne respectez pas la procédure vous risquez d'avoir des problèmes importants dans le futur.
VOICI CE QU'IL FAUT SAVOIR AVANT DE S'ENGAGER
+ CE QUI A CHANGÉ DEPUIS 2025-
-
PLUS-VALUE À LA REVENTE
-
POINT DE VIGILANCE Le LMNP, c’est comme un vélo électrique : très utile en côte (charges+amortissements), mais sur du plat il n’avance pas mieux qu’un vélo… et une mauvaise sortie vous mène à un péage coûteux (charge de TVA plus chère que prévu.)
CONSEIL :
comparez micro-BIC 30 % et réel suivant votre situation (loyers, charges, amortissements)
et validez le scénario de sortie (revente, durée, statut).
DÉCOUVREZ NOTRE SOLUTION ULTIME NOTRE MONTAGE FINANCIER NOUVELLE GÉNÉRATION (qui vous met à l’abri des problèmes ci-dessus)
LMNP — Comparatif des résidences gérées
ATTENTION
Montages très à la mode il y a 10-15 ans mais aujourd'hui ces montages ont montré leurs grandes failles avec aucune sécurité à cause des actions nuisibles et de la mauvaise gestion de la plupart des exploitants.
POUR INFO : TABLEAU DES TYPES DE LMNP en résidence gérés EXISTANT DEPUIS PLUS DE 10 ANS
| Critères | Résidences Tourisme | Résidences Étudiantes | Résidences Séniors | EHPAD |
|---|---|---|---|---|
| Ticket d’entrée | + de 100 000€ (selon emplacement / standing) | 50 000€ à 150 000€ (studio/T1, ticket accessible) | + de 100 000 (surfaces + parties communes) | + de 70 000€ (médicalisé, normes élevées) |
| Rendement cible | Variable (saisonnalité) — en ce moment 4%* | Assez stable — 3,8%–4,5 %* | Bon équilibre — 3,8%–4,5 %* | Historique correct — 3,8%–4,5 %* |
| Taux d’occupation / Risque | Dépend fort de l’attractivité et de la saison. + risque d’abandon du gestionnaire (engagement dans le bail non tenu) |
Demande structurelle (rentrée/études) + risque d’abandon du gestionnaire (engagement dans le bail non tenu) |
Démographie favorable (vieillissement) + risque d’abandon du gestionnaire (engagement dans le bail non tenu) |
Besoin structurel, mais sensible au cadre réglementaire + risque d’abandon du gestionnaire (engagement dans le bail non tenu) |
| Indexation des loyers (bail commercial) | Indexation partielle (indices tourisme/hôtellerie) | Indexation type IRL/ICC négociée | Indexation contractuelle (souvent IRL/ICC) | Indexation encadrée, clauses spécifiques |
| Services inclus (opérateur) | Ménage, linge, accueil, para-hôtelier | Accueil, gestion, espaces communs (coworking) | Conciergerie, restauration, animations, sécurité | Soins, restauration, médical, conformité sanitaire |
| Durée de bail type | 9–12 ans (renouvelable) | 9 ans (renouvelable) | 9–12 ans (renouvelable) | 12 ans (renouvelable, clauses spécifiques) |
| Gestion locative | 100 % déléguée (exploitant Si fiable !) | 100 % déléguée (exploitant Si fiable !) | 100 % déléguée (exploitant Si fiable !) | 100 % déléguée (exploitant agréé Si fiable !) |
| Fiscalité LMNP | Amortissements (immobilier + mobilier) permettant souvent de neutraliser l’imposition des loyers au réel. Possibilité micro-BIC 30 % si pertinent. | |||
| Liquidité / Revente | Corrélée aux performances touristiques + Revente pénalisante si le gestionnaire a renégocié le bail |
Bon marché secondaire (forte base de demande) + Revente pénalisante si le gestionnaire a renégocié le bail |
Liquide si résidence bien notée / bien située + Revente pénalisante si le gestionnaire a renégocié le bail |
Peut être plus longue (due diligence renforcée) + Revente pénalisante si le gestionnaire a renégocié le bail |
| Sensibilité / Risques clés | Saisonnalité, conjoncture loisirs, OTA. Tentation du gestionnaire à renégocier le bail. | Démographie étudiante locale, offre neuve. Tentation du gestionnaire à renégocier le bail. | Taux d’occupation, qualité des services. Tentation du gestionnaire à renégocier le bail. | Réglementation, réputation de l’opérateur, contrôles. Tentation du gestionnaire à renégocier le bail. |
| Impact / ESG | Tourisme responsable (labels, flux) | Accès au logement étudiant | Autonomie et lien social des séniors | Prise en charge dépendance (cadre éthique) |
| Profil investisseur | Recherche dynamisme & emplacement premium | Viser stabilité & ticket accessible | Recherche visibilité et demande structurelle | Investisseur aguerri, horizon long, due diligence |
| *Rendements indicatifs, variables selon l’exploitant, l’emplacement, le bail et le marché. Ne constitue pas une garantie. | ||||
LMNP — Comparatif des résidences gérées
ATTENTION
Montages très à la mode il y a 10-15 ans mais aujourd'hui ces montages ont montré leurs grandes failles avec aucune sécurité à cause des actions nuisibles des exploitants.
DÉCOUVREZ NOTRE SOLUTION ULTIME NOTRE MONTAGE FINANCIER NOUVELLE GÉNÉRATION
POUR INFO : TABLEAU DES TYPES DE LMNP en résidence gérés EXISTANT DEPUIS PLUS DE 10 ANS
| Critères | Résidences Tourisme | Résidences Étudiantes | Résidences Séniors | EHPAD |
|---|---|---|---|---|
| Ticket d’entrée | + de 100 000€ (selon emplacement / standing) | 50 000€ à 150 000€ (studio/T1, ticket accessible) | + de 100 000 (surfaces + parties communes) | + de 70 000€ (médicalisé, normes élevées) |
| Rendement cible | Variable (saisonnalité) — en ce moment 4%* | Assez stable — 3,8%–4,5 %* | Bon équilibre — 3,8%–4,5 %* | Historique correct — 3,8%–4,5 %* |
| Taux d’occupation / Risque | Dépend fort de l’attractivité et de la saison. + risque d’abandon du gestionnaire (engagement dans le bail non tenu) |
Demande structurelle (rentrée/études) + risque d’abandon du gestionnaire (engagement dans le bail non tenu) |
Démographie favorable (vieillissement) + risque d’abandon du gestionnaire (engagement dans le bail non tenu) |
Besoin structurel, mais sensible au cadre réglementaire + risque d’abandon du gestionnaire (engagement dans le bail non tenu) |
| Indexation des loyers (bail commercial) | Indexation partielle (indices tourisme/hôtellerie) | Indexation type IRL/ICC négociée | Indexation contractuelle (souvent IRL/ICC) | Indexation encadrée, clauses spécifiques |
| Services inclus (opérateur) | Ménage, linge, accueil, para-hôtelier | Accueil, gestion, espaces communs (coworking) | Conciergerie, restauration, animations, sécurité | Soins, restauration, médical, conformité sanitaire |
| Durée de bail type | 9–12 ans (renouvelable) | 9 ans (renouvelable) | 9–12 ans (renouvelable) | 12 ans (renouvelable, clauses spécifiques) |
| Gestion locative | 100 % déléguée (exploitant Si fiable !) | 100 % déléguée (exploitant Si fiable !) | 100 % déléguée (exploitant Si fiable !) | 100 % déléguée (exploitant agréé Si fiable !) |
| Fiscalité LMNP | Amortissements (immobilier + mobilier) permettant souvent de neutraliser l’imposition des loyers au réel. Possibilité micro-BIC 30 % si pertinent. | |||
| Liquidité / Revente | Corrélée aux performances touristiques + Revente pénalisante si le gestionnaire a renégocié le bail |
Bon marché secondaire (forte base de demande) + Revente pénalisante si le gestionnaire a renégocié le bail |
Liquide si résidence bien notée / bien située + Revente pénalisante si le gestionnaire a renégocié le bail |
Peut être plus longue (due diligence renforcée) + Revente pénalisante si le gestionnaire a renégocié le bail |
| Sensibilité / Risques clés | Saisonnalité, conjoncture loisirs, OTA. Tentation du gestionnaire à renégocier le bail. | Démographie étudiante locale, offre neuve. Tentation du gestionnaire à renégocier le bail. | Taux d’occupation, qualité des services. Tentation du gestionnaire à renégocier le bail. | Réglementation, réputation de l’opérateur, contrôles. Tentation du gestionnaire à renégocier le bail. |
| Impact / ESG | Tourisme responsable (labels, flux) | Accès au logement étudiant | Autonomie et lien social des séniors | Prise en charge dépendance (cadre éthique) |
| Profil investisseur | Recherche dynamisme & emplacement premium | Viser stabilité & ticket accessible | Recherche visibilité et demande structurelle | Investisseur aguerri, horizon long, due diligence |
| *Rendements indicatifs, variables selon l’exploitant, l’emplacement, le bail et le marché. Ne constitue pas une garantie. | ||||
PLUS VALUES & LMNP : ATTENTION AUX PIEGES
Notre cabinet ANSELME GÉRALD spécialiste en lmnp depuis + de 30 ans vous aide à éviter les mauvaises surprises.
-
🚨 Ce qui peut coincer
En cas de bascule en LMP ou de requalification (para-hôtelier/TVA, activité dominante…), la plus-value peut être traitée en professionnelle, avec réintégration des amortissements et charges plus lourdes.
-
⚠️ Sortie mal planifiée
Revente trop rapide, bail inadapté, choix de régime non optimisé = fiscalité alourdie.
-
✅ Ce que nous proposons
Stratégies 100% légales pour sécuriser le statut, optimiser l’horizon de détention et limiter la réintégration (structuration, choix de régime, calendrier des travaux, clauses de bail, etc.).
Pragmatique, conforme & orienté résultats — sur votre cas précis.